مقاله قیمت تمام شده، قرارداد توافق

به نظر می رسد که شهرداری مسئول خواهد بود. چرا که به محض تقصیر مالک خصوصی این عمل از وظایف شهرداری محسوب می شود. همچون امینی که از وظایف خود افراط و تفریط کند که از لحظه افراط و تفریط مسئول و غاصب تلقی می گردد.
مبحث دوم: مسئولیت شهرداری در نتیجه تملک اراضی اشخاص (جهت طرح عمرانی همچون معابر)
گاهی شهرداری در انجام وظایف اجرایی خود، به اجبار در مقابل مالکین و دارندگان سایر حقوق عینی بر املاک موضوع تملک، قرار می گیرد. جهت توضیح مطلب ابتدا به بیان کلیاتی در باب تملک اراضی توسط شهرداری و نحوه آن و سپس بررسی و اظهار نظر پیرامون مسئولیت شهرداری در این گونه موارد می پردازیم.
گفتار اول: مسئولیت شهرداری در مقابل مالکین
بنابر لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران، و همچنین قانون زمین شهری جهت تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها (مشتمل بر ماده واحده و هفت تبصره مصوب 1370) باید گفت: قانون اخیر الذکر به نحوی دقیق تر و جامع این مسئله را بازگو می نماید. با توجه به مقررات فوق شهرداری جهت اقدامات خود به دو صورت اقدام می کند:
بند اول: تملک عمومی با توافق مالک و شهرداری
این نوع تملک که به صورت معوض و غیر معوض انجام می گیرد، مبنای تملک عمومی توافقی را می توان در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت … و نیز در قانون نحوه تقویم ابنیه املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها جستجو کرد.
در این دو قانون ابتدا توافق با مالک (قرارداد توافقی) را مدنظر قرار داده است، بطوری که مالک به هر نحوی می تواند با شهرداری وارد مذاکره شود، همانند خرید و فروش طبق ماده 10 و 190 قانون مدنی.
جهت تملک عمومی توافق غیر معوض شهرداری ها می توان ماده 11 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای طرح های عمومی و عمرانی و نظامی مصوب 27/11/1358 است. این ماده چنین اشعار می دارد:
«چنانچه شهرداری در مقام یک دستگاه اجرایی به اراضی دایر یا بایر، ابنیه یا تاسیسات متعلق به سایر وزارتخانه ها یا موسسات و شرکت های دولتی وابسته به دولت و شهرداری ها بانک ها و دانشگاه های دولتی و سازمان هایی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام است نیاز داشته باشند واگذاری حق استفاده به موجب موافقت وزیر یا رئیس موسسه یا شرکت که ملک را در اختیار دارد ممکن خواهد بود این واگذاری بلاعوض می باشد و در صورتی که مسئولین به توافق نرسند طبق نظر نخست وزیر عمل خواهد شد» آنچنانکه از متن ماده مذکور استنباط می گردد تملک توافقی غیر معوض فقط در خصوص اموال متعلق به موسسات مذکور در متن ماده که دولتی یا عمومی باشند، اعمال می شود.
بند دوم: تملک عمومی یکجانبه شهرداری
دراین نوع از تملکات، توافق با مالک بر سر ملک او که تماماً یا جزئاً در طرحهای مصوب شهری و عمومی قرار گرفته ، منتفی است، و توافق به هر علت انجام نمی گیرد. خواه مالک اساساً حاضر به تملیک نباشد یا حاضر به تملیک باشد، اما بر سر قیمت ملک اختلاف نظر ایجاد شده باشد، در این صورت شهرداری به حکم قانون به طور یکجانبه و مانند موقعی که یک مالک به اخذ شفعه می پردازد، به تملک ملک اشخاص مبادرت می نماید. لازم به توضیح است که تملکات عمومی یکجانبه می بایست مبنای قانونی داشته و قانون صراحتاً چنین اجازه ای داده باشد. این نوع تملکات ممکن است نسبت به املاک خصوصی یا دولتی و عمومی صورت بگیرد. لیکن تملکات عمومی و یکجانبه شهرداری نسبت به املاک خصوصی عمدتاً و اصولاً معوض و به قیمت روز است. اگر چه در مواردی به حسب قیمت منطقه ای و در برخی مقررات پیش بینی شده است. اما در موارد استثنایی نیز ممکن است به صورت غیر معوض باشد. مثل تملکی در اعمال ماده 101 قانون شهرداری ها و یا تملکی که در نتیجه اعمال ماده واحده تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367 حاصل می شود در عین حال تملک عمومی و یکجانبه یا قانونی شهرداریها نسبت به املاک دولتی حسب مورد متفاوت بوده گاهی غیر معوض و گاه معوض است. ملک تملیک شده به قیمت کارشناسی یا عادله یا روز ارزیابی نمی شود. بلکه معمولاً به قیمت منطقه ای تمام شده است. مقنن برای اینکه نیازهای شهرداریها را در تامین معوض املاک اشخاصی که ملک آنها تماماً یا جزءً در طرح های عمومی و شرعی واقع شده اند مرتفع نموده باشد، سازمان مسکن و شهرسازی را از همین جهت رفع مستقیم نیازهای عمومی مکلف به اختصاص اراضی شهری به شهرداری نموده است.
بدیهی است اگر این نوع اختصاص و تملیک اراضی با قیمت روز یا کارشناسی باشد، نقض غرض خواهد بود. این نوع تملکات شهرداریها حسب مورد غیر معوض و یا اگر معوضی باشند، به قیمت منطقه ای یا دولتی یا قیمت تمام شده خواهد بود.
گفتار دوم: مسئولیت شهرداری در برابر غیر مالکین
با توجه به عنوان بحث آنچه که به ذهن متبادر می شود آن است که چگونه ممکن است شهرداری در مقام اجرای طرح عمرانی از قبیل احداث کمربندی و خیابان، در برابر غیر مالک مسئول گردد. در این زمینه باید گفت که مراد از طرح بحث و منظور از غیرمالکین افراد و صاحبان حقوق، غیر از حق مالکیت بر زمین تملک شده بوسیله شهرداری است. همانطوری که می دانیم در هر ملکی علاوه بر حق مالکیت که در عرصه و اعیان آن برای مالک وجود دارد ممکن است افراد دیگری بر آن ملک حق کسب و پیشه یا حق ارتفاق رهنی یا زارعانه داشته باشند که نادیده گرفتن حقوق این دسته از افراد در صورت اجرای طرحهای عمرانی همچون معبر و شهرکسازی با عدالت و انصاف و هدف و مقتضای مسئولیت مدنی سازگاری نداشته و ندارد. لذا در این بند سعی داریم مختصری درباره برخی از این حقوق صحبت کنیم.
بند اول: حقوق مستاجر و زارعین
طبق قانون مدنی مستاجر به کسی اطلاق می شود که مالک منفعت عین باشد و زارع در اصطلاح، شخصی است که زمین قابل کشتی را جهت زراعت و تقسیم حاصل با مالک برای مدت معین در اختیار گرفته باشد. هر چند که موضوع بحث ما در خصوص مسئولیت شهرداری در تملک اراضی اشخاص بوده و آنچه که مسلم است شهرداری برابر قانون صرفاً حق تملک اراضی موجود در محدوده شهرها و شهرکها را دارد و زمین زراعی نیز غالباً خارج از محدوده شهر و شهرک استقرار دارند لکن همانطوری که در برخی از شهرهای کنونی مشاهده می شود گاهی زمین های زراعی نیز در محدوده شهری واقع شده اند و مراد ما از طرح بحث، در خصوص زمین های زراعی، آن دسته از اراضی زراعی می باشد که در محدوده شهری واقع گردیده اند.
قانونگذار در تبصره 9 ماده 9 قانون زمین شهری و همچنین ماده 37 آیین نامه اجرایی علاوه بر حقوق مالک سخن از پرداخت حقوق قانونی اشخاص دارد که واژه ای نسبتاً مبهم بوده و باید با توجه به سایر مواد قانونی و خصوصاً لایحه قانونی نحوه خرید …مصوب 1358 آن را تفسیر و حقوق این دسته از افراد را تبیین نمود.
در خصوص حقوق مستاجر باید گفت که مستاجر ممکن است عین مستاجره مسکونی را اجاره داشته باشد و یا مستاجر محل کسب و پیشه محسوب شود در مورد مستاجر محل مسکونی باید گفت که با توجه به مدت آن که عمدتاً یک ساله بوده و پس از انقضای مدت مستاجر مکلف به تخلیه عین مستاجر می باشد و بر اثر تصرف مستاجر حقی در عین برای او ایجاد نمی گردد و عمل وی تاثیری در ارزش مال نمی گذارد بنابراین ظاهر امر حکایت از آن دارد که شهرداری در قبال این دسته از افراد مسئولیتی نداشته باشد مضافاً اینکه قانونگذار نیز حقوق خاصی را برای آنان متصور ندانسته و به نظر می رسد که تملک شهرداری از موارد تلف عین مستاجره محسوب و موجب انفساخ اجاره است همین حکم در مواردی جاری است که مستاجر حق سرقفلی یا کسب و پیشه ندارد و اما در مورد مستاجری که دارای حق کسب و پیشه است باید گفت که مبنای حق کسب و پیشه که مربوط به اماکن تجاری می باشد اعتبار و ارزشی است که مستاجر در اثر فعالیت تجاری خود در عین مستاجره ایجاد می کند و موجب افزایش قیمت عین میگردد. این حق از نظر مقنن نیز مهجور نمانده و قانونگذار در تبصره 3 لایحه قانونی نحوه خرید … مصوب 1358 بیان داشته که:
«چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرایی محل کسب و پیشه بوده باشد.»
آنچه که از تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی فوق استنباط می گردد همانا پذیرش حق برای مستاجر مکان تجاری است. اما در خصوص نحوه پرداخت حقوق و مبنای محاسبه آن قانونگذار ساکت است. به نظر می رسد همانطوری که مقنن در تبصره 2 ماده فوق بیان داشته می توان اینگونه نتیجه گرفت که بهای اعیان و حقوق متعلق به آن از جمله حقوق مستاجر محل کسب از طریق توافق و در غیر اینصورت بوسیله کارشناسان محاسبه و از ارزش ملک به ایشان پرداخت و بقیه به مالک مسترد می گردد.

                                                    .